Покупка старого или покупка нового дома
В красном углу: старая квартира
В связи с его мнением о старых и новых дебатах, Your Investment Property консультировался с Джорджем Раптисом, директором парижского офиса Metropole Property Investment Strategists. Он твердо встал на сторону устоявшихся свойств.
«Давайте посмотрим правде в глаза, когда речь заходит о покупке больших билетов, мы все любим новые блестящие вещи», - говорит Раптис. «Будь то автомобиль, телевизор с большим экраном или роскошная гостиная, большинство из нас пойдут прямо в магазин, который продает свои товары прямо с завода, в пользу подержанного дилера. Самая дорогая вещь, которую вы, вероятно, купите в своей жизни, - это собственность, и для многих она новая или вообще ничего, когда дело доходит до семейного дома ». Нужна приемка квартиры в новостройке специалистом? Переходи по ссылке и получай качественную приемку!
Raptis считает, что покупать новые, безусловно, нет-нет, если вы ищете идеальные инвестиции, то есть, если вы не разработчик, который может построить новый проект по себестоимости, а затем продать по розничным ценам.
«Большинство инвесторов не имеют и не собираются надевать каски. Для большинства инвесторов зарекомендовавшие себя объекты всегда будут предлагать гораздо больший потенциал роста капитала, чем новая застройка по целому ряду причин », - добавляет он.
Лучшая сделка
Раптис утверждает, что, когда вы покупаете новую недвижимость, вы не только платите за фактическое здание, но и передаете большую часть денег разработчику.
«Чтобы получить прибыль, разработчики встраивают не только свою прибыль в цену, но и маркетинговые затраты. Таким образом, вы в конечном итоге платите премию за ваши новые инвестиции, которые всегда будут идти с дорогой ценой. По сути, вы передаете свой капитал за первые несколько лет непосредственно разработчику. »
Ситуация меняется с установленными свойствами, когда вы «покупаете хорошо» (либо по внутренней стоимости, либо ниже ее), продолжает он.
«Когда вы инвестируете в зарекомендовавшую себя недвижимость, у вас есть потенциал, чтобы заключить выгодную сделку и заплатить справедливую цену, а также в большинстве случаев наслаждаться немедленным ростом капитала», - говорит Раптис. «Кроме того, покупка установленной недвижимости, которая нуждается в некоторой TLC, может означать, что вы платите значительно меньше, чем она могла бы стоить, если вы посмотрите за косметические недостатки и увидите потенциал. Зачастую у вас будет меньше конкурентов для покупателей за усталые или грязные здания, потому что большинство людей видят слишком много тяжелой работы ».
Потенциал добавленной стоимости
Когда вы покупаете новый дом, все уже сделано для вас; новые напольные и оконные покрытия, современные кухни и ванные комнаты и свежий слой краски. Все, что осталось сделать, - это найти арендаторов для въезда. Хотя это может показаться привлекательным, Раптис настаивает, что это на самом деле огромный недостаток, когда речь идет об инвестициях в новую недвижимость.
«Проблема в том, что вы пожертвовали потенциалом, чтобы увеличить стоимость или увеличить производственный капитал, который идет с установленным домом или квартирой», - говорит он. «Хотя вам следует избегать всего, что требует дорогостоящего структурного ремонта, то, что немного устарело и может быть связано с модернизацией, дает прекрасную возможность для немедленного роста капитала и опережает средние показатели.
«Мы видели, как клиенты превращают реконструкцию в 20 000 долларов в дополнительные 60 000 долл. США в виде прироста капитала, а также в то же время увеличивают свою рентную доходность. Это то, чего просто невозможно достичь с помощью новой собственности ».
Приятно и легко вести переговоры
Raptis также считает, что намного проще обеспечить надежную собственность за гораздо лучшую цену, чем вы когда-либо заплатите за новое здание.
«Подумайте об этом так: разработчик не построит жилье, которое он должен продать немедленно, и потенциально может потерять деньги. Это происходит на очень медленных рынках, но это редкость, которую мы видим очень мало », - комментирует он. С другой стороны, покупка устоявшегося дома означает борьбу с несовершенным рынком и эмоциями продавца.
«Продавцы устоявшихся домов часто мотивированы продавать по той или иной причине. Может быть, они обновляются, переезжают или вынуждены продавать из-за личных обстоятельств, таких как развод или неспособность оплатить ипотеку. Когда вы покупаете солидный дом, у вас есть возможность раскрыть мотивацию продавца и использовать ее для совершения жесткой сделки. «
Лучше, чем обоснованное предположение
Он добавил, что одним из наиболее важных факторов, когда речь идет об инвестициях в недвижимость, является знание вашего рынка, и проведение обширных исследований ценностей в ближайшей области и сопоставимых свойств с тем, на который вы смотрите, является одним из лучших способов. чтобы вы не переоценили свои инвестиции.
Раптис утверждает, что это гораздо более трудная перспектива, если вы покупаете новую, особенно если новая недвижимость находится в относительно незрелой области, такой как жилой комплекс. У вас также есть меньше исторических данных для принятия обоснованного решения, когда речь идет о ценах, и меньше сопоставимых продаж недвижимости, на которые можно сослаться.
Более сильный исполнитель на более медленном рынке
По словам Раптиса, одна из главных проблем, связанных с новыми и, в частности, не планируемыми объектами недвижимости, заключается в том, что, когда рынок замедляется, снижаются и ваши темпы роста.
«Новые квартиры и дома часто первыми видят, как цены снижаются, когда общий рынок теряет импульс; Между тем, установленные дома либо сохранят свою ценность, либо претерпят минимальные изменения », - говорит он. «Вообще говоря, хорошо купленная зарекомендовавшая себя собственность превзойдет средние показатели в долгосрочной перспективе и может похвастаться отличным приростом капитала, не подвергая себя слишком жестоким ударам в период затишья на всем рынке недвижимости».
Итак, есть ли какие-либо недостатки при покупке? Есть ли момент, когда покупка новой сборки имеет больше финансового смысла? Раптис говорит, что нет.
«Некоторые сторонники новых свойств будут утверждать, что вы отказываетесь от многочисленных амортизационных отчислений при покупке старых домов. Я бы сказал, что покупка установленной недвижимости и незначительные ремонтные работы фактически создают дополнительные амортизационные отчисления », - говорит Раптис. «Более того, вы никогда не должны покупать инвестиционную собственность за предполагаемые налоговые льготы: она всегда должна сводиться к долгосрочному приросту капитала».
Раптис признает, что проблемы с техническим обслуживанием почти неизбежны в установленных свойствах; системы горячего водоснабжения избавляются от привидений, некоторые сантехнические системы могут быть не на высоте, а жильцы могут жаловаться на протекающую крышу зимой. Но любые мелкие мелочи, которые могут возникнуть на этом пути, можно позаботиться, когда вы сделаете эти дополнительные ремонтные работы.
«Это не означает, что вы должны вникать вслепую, конечно: вы никогда не должны покупать установленную недвижимость без проведения обследования зданий, чтобы убедиться, что вы не вкладываете свои инвестиционные доллары в денежную яму», - добавляет он.
В связи с его мнением о старых и новых дебатах, Your Investment Property консультировался с Джорджем Раптисом, директором парижского офиса Metropole Property Investment Strategists. Он твердо встал на сторону устоявшихся свойств.
«Давайте посмотрим правде в глаза, когда речь заходит о покупке больших билетов, мы все любим новые блестящие вещи», - говорит Раптис. «Будь то автомобиль, телевизор с большим экраном или роскошная гостиная, большинство из нас пойдут прямо в магазин, который продает свои товары прямо с завода, в пользу подержанного дилера. Самая дорогая вещь, которую вы, вероятно, купите в своей жизни, - это собственность, и для многих она новая или вообще ничего, когда дело доходит до семейного дома ». Нужна приемка квартиры в новостройке специалистом? Переходи по ссылке и получай качественную приемку!
Raptis считает, что покупать новые, безусловно, нет-нет, если вы ищете идеальные инвестиции, то есть, если вы не разработчик, который может построить новый проект по себестоимости, а затем продать по розничным ценам.
«Большинство инвесторов не имеют и не собираются надевать каски. Для большинства инвесторов зарекомендовавшие себя объекты всегда будут предлагать гораздо больший потенциал роста капитала, чем новая застройка по целому ряду причин », - добавляет он.
Лучшая сделка
Раптис утверждает, что, когда вы покупаете новую недвижимость, вы не только платите за фактическое здание, но и передаете большую часть денег разработчику.
«Чтобы получить прибыль, разработчики встраивают не только свою прибыль в цену, но и маркетинговые затраты. Таким образом, вы в конечном итоге платите премию за ваши новые инвестиции, которые всегда будут идти с дорогой ценой. По сути, вы передаете свой капитал за первые несколько лет непосредственно разработчику. »
Ситуация меняется с установленными свойствами, когда вы «покупаете хорошо» (либо по внутренней стоимости, либо ниже ее), продолжает он.
«Когда вы инвестируете в зарекомендовавшую себя недвижимость, у вас есть потенциал, чтобы заключить выгодную сделку и заплатить справедливую цену, а также в большинстве случаев наслаждаться немедленным ростом капитала», - говорит Раптис. «Кроме того, покупка установленной недвижимости, которая нуждается в некоторой TLC, может означать, что вы платите значительно меньше, чем она могла бы стоить, если вы посмотрите за косметические недостатки и увидите потенциал. Зачастую у вас будет меньше конкурентов для покупателей за усталые или грязные здания, потому что большинство людей видят слишком много тяжелой работы ».
Потенциал добавленной стоимости
Когда вы покупаете новый дом, все уже сделано для вас; новые напольные и оконные покрытия, современные кухни и ванные комнаты и свежий слой краски. Все, что осталось сделать, - это найти арендаторов для въезда. Хотя это может показаться привлекательным, Раптис настаивает, что это на самом деле огромный недостаток, когда речь идет об инвестициях в новую недвижимость.
«Проблема в том, что вы пожертвовали потенциалом, чтобы увеличить стоимость или увеличить производственный капитал, который идет с установленным домом или квартирой», - говорит он. «Хотя вам следует избегать всего, что требует дорогостоящего структурного ремонта, то, что немного устарело и может быть связано с модернизацией, дает прекрасную возможность для немедленного роста капитала и опережает средние показатели.
«Мы видели, как клиенты превращают реконструкцию в 20 000 долларов в дополнительные 60 000 долл. США в виде прироста капитала, а также в то же время увеличивают свою рентную доходность. Это то, чего просто невозможно достичь с помощью новой собственности ».
Приятно и легко вести переговоры
Raptis также считает, что намного проще обеспечить надежную собственность за гораздо лучшую цену, чем вы когда-либо заплатите за новое здание.
«Подумайте об этом так: разработчик не построит жилье, которое он должен продать немедленно, и потенциально может потерять деньги. Это происходит на очень медленных рынках, но это редкость, которую мы видим очень мало », - комментирует он. С другой стороны, покупка устоявшегося дома означает борьбу с несовершенным рынком и эмоциями продавца.
«Продавцы устоявшихся домов часто мотивированы продавать по той или иной причине. Может быть, они обновляются, переезжают или вынуждены продавать из-за личных обстоятельств, таких как развод или неспособность оплатить ипотеку. Когда вы покупаете солидный дом, у вас есть возможность раскрыть мотивацию продавца и использовать ее для совершения жесткой сделки. «
Лучше, чем обоснованное предположение
Он добавил, что одним из наиболее важных факторов, когда речь идет об инвестициях в недвижимость, является знание вашего рынка, и проведение обширных исследований ценностей в ближайшей области и сопоставимых свойств с тем, на который вы смотрите, является одним из лучших способов. чтобы вы не переоценили свои инвестиции.
Раптис утверждает, что это гораздо более трудная перспектива, если вы покупаете новую, особенно если новая недвижимость находится в относительно незрелой области, такой как жилой комплекс. У вас также есть меньше исторических данных для принятия обоснованного решения, когда речь идет о ценах, и меньше сопоставимых продаж недвижимости, на которые можно сослаться.
Более сильный исполнитель на более медленном рынке
По словам Раптиса, одна из главных проблем, связанных с новыми и, в частности, не планируемыми объектами недвижимости, заключается в том, что, когда рынок замедляется, снижаются и ваши темпы роста.
«Новые квартиры и дома часто первыми видят, как цены снижаются, когда общий рынок теряет импульс; Между тем, установленные дома либо сохранят свою ценность, либо претерпят минимальные изменения », - говорит он. «Вообще говоря, хорошо купленная зарекомендовавшая себя собственность превзойдет средние показатели в долгосрочной перспективе и может похвастаться отличным приростом капитала, не подвергая себя слишком жестоким ударам в период затишья на всем рынке недвижимости».
Итак, есть ли какие-либо недостатки при покупке? Есть ли момент, когда покупка новой сборки имеет больше финансового смысла? Раптис говорит, что нет.
«Некоторые сторонники новых свойств будут утверждать, что вы отказываетесь от многочисленных амортизационных отчислений при покупке старых домов. Я бы сказал, что покупка установленной недвижимости и незначительные ремонтные работы фактически создают дополнительные амортизационные отчисления », - говорит Раптис. «Более того, вы никогда не должны покупать инвестиционную собственность за предполагаемые налоговые льготы: она всегда должна сводиться к долгосрочному приросту капитала».
Раптис признает, что проблемы с техническим обслуживанием почти неизбежны в установленных свойствах; системы горячего водоснабжения избавляются от привидений, некоторые сантехнические системы могут быть не на высоте, а жильцы могут жаловаться на протекающую крышу зимой. Но любые мелкие мелочи, которые могут возникнуть на этом пути, можно позаботиться, когда вы сделаете эти дополнительные ремонтные работы.
«Это не означает, что вы должны вникать вслепую, конечно: вы никогда не должны покупать установленную недвижимость без проведения обследования зданий, чтобы убедиться, что вы не вкладываете свои инвестиционные доллары в денежную яму», - добавляет он.
Комментарии
Отправить комментарий